Kentsel Dönüşüm Hukuku: Kiracı ve Mülk Sahibinin Hakları
Türkiye'nin en hızlı kentleşen bölgelerinden biri olan İstanbul Avrupa Yakası'nda kentsel dönüşüm projeleri büyük bir ivme kazanmıştır. Büyükçekmece, Beylikdüzü, Esenyurt ve Avcılar'da pek çok yapı riskli yapı ilan edilerek yıkım sürecine girmektedir. Bu süreçte hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin korunması gereken önemli hakları bulunmaktadır.
Riskli Yapı Nedir, Nasıl Tespit Edilir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan riskli yapı tespiti, binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınmasının ilk adımıdır. Tespit sonucu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na bildirilir.
İtiraz hakkı: Riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde Bakanlığa itiraz edilebilir. İtiraz üzerine Teknik Heyet inceleme yapar. Bu süreyi kaçırmamak kritik öneme sahiptir.
Mülk Sahibinin Hakları ve Yükümlülükleri
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından mülk sahiplerine yıkım için süre tanınır. Kat maliklerinin üçte ikisinin kararıyla dönüşüm sözleşmesi yapılabilir. Azınlıkta kalan malikler bu karara uymak zorundadır; uymayanlara çeşitli yaptırımlar uygulanabilir.
- Kira yardımı: Geçici konut temini için devlet kira desteği sağlanır
- Faiz desteği: Yeniden yapım için kullanılan kredilere faiz desteği
- Vergi muafiyeti: Dönüşüm kapsamındaki işlemler çeşitli harç ve vergilerden muaf tutulabilir
Kiracının Hakları
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracılar özel güvencelerle korunmaktadır:
- Tahliye tazminatı: Riskli yapıdan tahliye edilen kiracıya, kira sözleşmesinin süresine bakılmaksızın en az 2 aylık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi gerekir.
- Kira yardımı: Kiracılar da belirli koşullarla devlet kira yardımından faydalanabilir.
- Erken tahliye zorlaması yok: Mahkeme kararı olmaksızın kiracı zorla tahliye edilemez.
- Yazılı bildirim zorunluluğu: Tahliye talebi kiracıya yazılı ve noter kanalıyla bildirilmelidir.
2/3 Çoğunluk Kararına İtiraz
Kat maliklerinin 2/3'ünün aldığı dönüşüm kararına katılmayan azınlık malik, kararın usul ve esasına aykırı olduğunu öne sürerek idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu dava çok kısa süre içinde açılmalıdır.
Müteahhitle Sözleşme Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitle yapılacak sözleşme, sürecin en kritik belgesidir. Sözleşmede mutlaka şu unsurlar bulunmalıdır:
- Yeni bağımsız bölümlerin metrekare, kat ve cephe garantisi
- İnşaat teslim tarihi ve gecikme cezası
- Kira yardımı ödemeleri ve tutarı
- Projenin ipoteksiz teslim garantisi
- Müteahhidin iflas veya proje durdurma durumunda teminat mekanizması
İlgili Makaleler
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüme itiraz edebilir miyim?
Evet. Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na itiraz edilebilir. İtiraz reddedilirse idare mahkemesine başvurulabilir.
Kentsel dönüşümde hak kaybı yaşamamak için ne yapmalıyım?
Anlaşma sürecinde imza atmadan önce teklif edilen değerin piyasa emsalleriyle karşılaştırılması, sözleşme koşullarının hukuki açıdan incelenmesi önerilir.
Kiracı kentsel dönüşümden nasıl etkilenir?
6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı hakkı doğabilir. Koşullar ve başvuru prosedürü için ilgili bakanlık ve belediye birimlerine başvurulması gerekir.
Hukuki Danışmanlık Alın
Binanız riskli yapı kararı aldıysa veya kentsel dönüşüm sürecindeyseniz haklarınızı öğrenmek için hemen danışın.
Randevu AlınBu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut durumunuz için mutlaka bir avukattan danışmanlık almanız önerilir.